تعد الضريبة على الأرباح العقارية من المواضيع المالية المهمة التي تشغل مالكي العقارات في المغرب، سواء كانوا أفرادًا أو شركات. سنتناول في هذا المقال الشامل والمفصل كل الجوانب المتعلقة بهذه الضريبة: من تعريفها، إلى طريقة احتسابها، مرورًا بالإعفاءات القانونية والاستثناءات، وصولًا إلى أهم النصائح لتفادي الغرامات والعقوبات.

ما هي ضريبة على الأرباح العقارية؟

ضريبة الدخل على الأرباح العقارية هي ضريبة تُفرض على الأرباح المتحققة من بيع العقارات المبنية أو غير المبنية، وهي تُصنّف ضمن الضريبة على الدخل وفقًا للمدونة العامة للضرائب.

كيفية احتساب الضريبة على الأرباح العقارية

يتم احتساب هذه الضريبة بنسبة 20% من صافي الربح المحقق، مع مراعاة الحد الأدنى للضريبة وهو 3% من قيمة البيع.

مثال تطبيقي:

• سعر البيع: 1,000,000 درهم
• سعر الشراء: 600,000 درهم
• مصاريف إضافية: 50,000 درهم

الربح الصافي = 1,000,000 – (600,000 + 50,000) = 350,000 درهم
الضريبة = 20% من 350,000 = 70,000 درهم

لكن إذا كانت 3% من 1,000,000 = 30,000 درهم أعلى، فلا تطبق لأن 70,000 أكبر، فـ70,000 هي المبلغ المستحق.

الإعفاءات الكاملة من الضريبة

1. السكن الرئيسي

يعفى من هذه الضريبة كل شخص باع مسكنه الرئيسي بعد أن أقام فيه بشكل فعلي ودائم لمدة 6 سنوات على الأقل.

2. العقارات الموروثة

إذا تم بيع عقار موروث وكان يندرج ضمن الحالات الاجتماعية الخاصة، فقد يكون معفى جزئيًا أو كليًا بموجب القانون.

3. البيع لأقارب من الدرجة الأولى

في بعض الحالات، إذا تم البيع بين الأصول والفروع، قد تعفى العملية من الضريبة، شريطة تبرير العلاقة العائلية وإثبات حسن النية.

الوثائق المطلوبة للتصريح بعملية البيع

للتصريح الضريبي السليم يجب تقديم:

• عقد البيع النهائي الموثق.
• شهادة الملكية.
• نسخة من بطاقة التعريف الوطنية.
• فواتير مصاريف الإصلاح أو التهيئة (إن وُجدت).
• شهادات الإقامة (في حالة طلب الإعفاء للسكن الرئيسي).
• وثيقة احتساب الضريبة من طرف موثق أو خبير محاسب.

متى يجب أداء الضريبة على الأرباح العقارية؟

يجب أداء الضريبة في أجل أقصاه 30 يومًا من تاريخ توقيع عقد البيع النهائي. ويتولى غالبًا الموثق أو العدل مهمة اقتطاعها وتحويلها مباشرةً لمصالح الضرائب.

العقوبات والغرامات في حالة التأخر

• غرامة تأخير: قد تصل إلى 10% من المبلغ المستحق.
• فوائد تأخير: بنسبة 0.85% عن كل شهر تأخير.
• غرامة عدم التصريح: في حالة عدم التصريح يمكن أن تُفرض غرامة تصل إلى 100% من قيمة الضريبة الأصلية.

كيفية تخفيض مبلغ الضريبة على الأرباح العقارية بطريقة قانونية

1. الاحتفاظ بجميع الفواتير والمصاريف المرتبطة بالعقار: مثل مصاريف الإصلاح، التسجيل، العقود، والخبرة.
2. اللجوء إلى خبير محاسب: يساعد على التقدير الدقيق للربح الصافي.
3. استغلال الإعفاءات المتاحة: مثل الإقامة لمدة 6 سنوات أو البيع داخل الأسرة.

الفرق بين الضريبة على بيع العقار المبني وغير المبني

نوع العقار	طريقة الاحتساب	الملاحظات
عقار مبني	20% على الربح الصافي	مع إمكانية الإعفاء إذا سكن رئيسي
عقار غير مبني	20% على الربح الصافي	لا يعفى إلا في حالات قليلة

أهم الأسئلة الشائعة حول ضريبة على الأرباح العقارية

هل يمكن خصم قروض الإصلاح من الربح؟

نعم، شريطة تقديم وثائق تثبت العلاقة المباشرة بين القرض والإصلاحات التي رفعت من قيمة العقار.

ماذا لو لم أحقق أي ربح؟

إذا كان السعر النهائي للبيع مساو أو أقل من سعر الاقتناء + المصاريف، فلن تكون هناك ضريبة مستحقة، ويجب تقديم تصريح يوضح ذلك.

هل يجب التصريح حتى في حالة الإعفاء؟

نعم، التصريح واجب حتى إن كنت تستفيد من الإعفاء الكلي، ويجب توثيقه بالمستندات الداعمة.

نصائح لتفادي المشاكل الضريبية

• لا تتأخر في التصريح وتقديم الوثائق.
• تعامل دائما مع مهنيين (خبراء محاسبين).
• راجع كل سنة التعديلات على القانون المالي لأنها قد تؤثر على النسب أو الإعفاءات.
• احتفظ بكل وثيقة متعلقة بالعقار منذ شرائه وحتى بيعه.